◆摘要：

全球經濟處於溫和成長階段，可望持續帶動房市需求增長，加上不動產企業相對保守的融資政策，目前槓桿比率仍處於合理水位，在新增供給成長未大幅超越需求的環境下，可望持續推升不動產企業之盈餘與股利持續成長

◆內文：

全球經濟處於溫和成長階段，可望持續帶動房市需求增長，加上不動產企業相對保守的融資政策，目前槓桿比率仍處於合理水位，在新增供給成長未大幅超越需求的環境下，可望持續推升不動產企業之盈餘與股利持續成長，有鑒於各區域不動產產業因經濟復甦速度不一、政策差異而各擁不同投資題材，全球佈局策略更能廣納上述多元投資先機。

◆不動產證券擁三大利基 榮升新類股如虎添翼

不動產證券近期面臨劃時代的突破性進展，指數編撰公司標準普爾道瓊（S&P DowJones）與MSCI明晟資訊今年9月起將全球產業劃分標準（GICS）中不動產產業自金融類股中獨立出來，升格為第11個類股，分析主要是因為不動產證券具備以下三大投資利基，近年來投資規模及重要性顯著提升，預期獲升格為新類股後將進一步提高能見度與流動性，帶動中長期資本形成與增長。

利基一、納入投資組合有助提高報酬空間

過去15年，全球不動產證券平均年化報酬率達10%，優於全球股票的6.2%與全球債券的5.2%（註1），酌量納入全球不動產證券，長期將有助於提高投資組合的報酬空間。

利基二、穩定租金來源提供高股利機會

多數國家在提供REITs賦稅優惠時，也規定必須以股利形式回饋一定比例給股東，目前美國REITs平均收益率有3.6%，其他歐亞主要國家REITs平均收益率也有2%~4.5%，遠高於十年期公債殖利率水準，在負利率環境中尤具吸引力。

利基三、股利成長得以防禦通膨上揚風險

1994年以來美國REITs平均股利成長率達7.8%，遠高於平均通膨率2.4%，期間僅2009年因金融危機而有虧損，其他均是高於通膨表現，顯然具有抗通膨效益。

◆全球化佈局網羅各區域不動產產業契機

展望第四季，美國總統大選與聯準會升息動向將是牽動市場投資信心的焦點。包括最近四次美國總統大選年度（2000、2004、2008及2012年）、1993年以來美國十年期公債殖利率波段上揚超過100個基本點期間，美國乃至全球REITs反而都有領先的表現（註2），在歐亞地區，資金充沛支撐下，也有利不動產產業續航。

註1：資料來源：FactSet，截至2016/8/31。全球不動產證券根據富時歐洲/北美不動產協會已開發國家指數，全球股票根據MSCI世界指數，全球債券根據巴克萊全球綜合債券指數。

註2：資料來源：晨星、FactSet，截至2015/12/31。全球REITs根據富時歐洲/北美不動產協會已開發國家指數(美元)，美國REITs根據富時歐洲/北美不動產協會權益型REITs指數，全球股票根據MSCI世界指數(美元)，美股根據史坦普500指數，全球債券根據巴克萊全球綜合債券指數，美國債券根據巴克萊美國綜合債券指數。

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