◆摘要：

央行利率上升照理來講會影響房地產開發者勝過於房地產投資信託基金，房貸趨於疲軟，因而會影響購買能力和房產需求。同時，商業區的房產多是長期的資金所投資，通常利率上升代表經濟基礎更加穩健，而房產市場將會因為租金成長而受惠。然而，如果我們回顧先前的股價，在利率上升之際，不動產的表現都是相當好的。

◆內文：

Q 央行利率上升對房地產開發商的影響大於房地產投資信託基金，您將會投資更多的房地產投資信託基金嗎？

A 央行利率上升照理來講會影響房地產開發者勝過於房地產投資信託基金，房貸趨於疲軟，因而會影響購買能力和房產需求。同時，商業區的房產多是長期的資金所投資，通常利率上升代表經濟基礎更加穩健，而房產市場將會因為租金成長而受惠。然而，如果我們回顧先前的股價，在利率上升之際，不動產的表現都是相當好的。一般而言，為了在尋求降低風險和最好投資機會，我們不會將選擇侷限在房地產投資信託基金和非房地產投資信託基金之間，而是著重在追求最好的相對價格。

Q 歐洲央行認為房產類股會因為大幅度的量化寬鬆政策受惠。如果最終的寬鬆幅度不如預期，房產類股會因為投資者壓力而做出修正嗎？

A 大家期待央行會在2015第一季公布一部份的量化寬鬆政策，歐元區的通膨率依然低(11月只有0.3%)，下降的物價將會增加通貨緊縮的風險。我們相信股價有因為量化寬鬆政策做出反應，不過實際的數據都相當難量化。

有鑑於投資者對於目前的QE政策感到失望，我們預期投資者對股票部位採取保守態度，其中包含房產類股部位。儘管如此，我們對此並不會特別憂心，畢竟對於股票的保守態度對房產類的實際影響不大。更重要的是我們認為近期歐洲經濟成長會持續遲緩如同利率持續維持在目前的低水準，導致投資房產收益超越利息收益，成為投資人主要的投資資產類別。

Q 英國在歐洲房產市場佔了非常大的比重。您認為英國股市在大幅的反彈後仍會維持以往的水準嗎？對您而言，在英國找尋良好的投資目標是否較為困難？

A 英國股市挹注了房產市場淨值的上升。目前的經濟和就業率成長都是我們所樂見的，在其他子類股中的租金也有所成長，此外，新的房產供給也低於歷史均衡量。因此，我們對於英國不動產的基本面持續抱持樂觀的態度。英國大型不動產投資信託正以個位數折扣交易，以凸顯資產的淨值；雙位數折扣讓價格更加誘人。中小型股則著重於自用倉儲或國宅等子類股。2015年選舉與升息政策的不確定性將影響股市的意向，投資人需要更仔細的追蹤市場變化。

Q 有鑑於中國房產市場逐漸穩定，中國政府的把打房政策也逐漸收手，您認為現在是時候增加中國房地產的部位嗎？

A 在我們看來2015將會是一個投資中國房產的機會，畢竟中國房產的交易價格還是十分誘人的。不過在投資中國房地產以前，除了目前總體經濟面的因素，我們傾向於更有利的指標出現，來證明中國房產市場的長久穩定進步。我們也會慎選房產公司，具有優質的管理團隊與績效紀錄。

Q 對於美國、歐洲、亞洲這三個主要的房地產股票的預期報酬您有什麼看法？若請您選擇，哪個地區的房地產會是您考慮的投資標的？

A 根據模型，截至去年底，歐洲、亞洲、美國的年報酬分別為12.3%、7.9%與12.0%。對於新的一年我們維持相對中立，但目前偏好歐洲與美國的房地產市場。