聯準會評估美國第一季經濟放緩為暫時性因素，葉倫亦表示若經濟表現符合預期，今年將開始升息政策，短線美國十年期公債殖利率上揚雖壓抑美國不動產第二季以來走勢震盪，但在歐日中澳等地寬鬆政策支撐下，歐亞不動產多有表現，統計富時歐洲/美國不動產協會已開發國家指數今年來上漲3.01%，過去一年上漲8.77%(美元計價至5/25)。

富蘭克林證券投顧表示，全球景氣溫和復甦，加上主要國家政策做多環境下，全球不動產產業坐擁投資「利基」，「利」指的是高股利優勢，不僅能提供穩定收益來源且具備防禦通膨能力，「基」則為基本面強勁，多數區域不動產企業獲利成長潛力仍佳，可望支撐全球不動產延續中長線多頭走勢，建議投資人以全球不動產產業型基金參與各區域投資題材與輪漲契機。

◆美國商用不動產新增供給仍低，具長線投資利基

富蘭克林坦伯頓全球房地產基金(基金之配息來源可能為本金)經理人威爾森．邁吉表示，現階段全球多數區域不動產市場基本面仍處於復甦階段，評價面合理，本基金透過全球化佈局策略有助於同時掌握各區域投資題材並分散單一區域投資風險，現階段以美國為核心，搭配具政策與股利題材的歐亞國家。

邁吉指出，短線市場聚焦聯準會貨幣政策動向，美國十年期公債殖利率走勢影響美國不動產表現震盪，然而，統計1993至2013年美國十年期公債殖利率波段上揚超過1%期間，美國REITs指數平均上漲2.1%，顯示利率上揚所反映的是經濟健康成長，美國REITs仍能提供正報酬的表現，加上美國商用不動產新增建案仍在近三十年低點，未來一段時間仍將處於供不應求狀態，對美國不動產中長期投資前景樂觀以待，現階段為逢低布局良好時機點。

邁吉表示，美國以外區域不動產市場表現受到美國利率上揚的影響則較小，過去20年美國十年期公債殖利率上揚超過1%期間，全球不動產指數平均漲幅達8.1%(詳見表一)，加上各區域市場之間的相關性低，透過全球佈局策略，將能達到分散投資組合風險的好處。

表一、1993年以來美國十年期公債殖利率上揚逾1%期間全球不動產指數表現

資料來源：富蘭克林實質資產顧問公司、晨星，全球不動產證券根據富時歐洲/北美不動產協會已開發國家指數。<本文提及之經濟走勢不必然代表本基金之績效，本基金投資風險請詳閱基金公開說明書>

◆歐亞為輔，精選具高股利與補漲題材投資標的

富蘭克林坦伯頓全球房地產基金(基金之配息來源可能為本金)於亞太投資比重合計約三成，歐洲合計近兩成。邁吉提到，目前相對大盤加碼中港，精選中國財務體質佳且以持有一二線城市物業為主的地產股，在中國政府積極放寬房市與貨幣政策下，有助於一二線城市消化房屋庫存，可望推升下半年房價上揚。日本方面看好商辦與旅館業需求強勁，四月份東京商辦空置率為5.34%仍處於2008年來低點，瑞士信貸(3/24)預估2015與2016年底將持續下降至4.69%與3.8%，且預估東京中心商辦租金成長率至2016年底將加速至10%，而日圓貶值帶動日本觀光旅遊潮亦有利於旅館業獲利表現。

歐洲方面，邁吉表示，現階段特別看好英國不動產市場，主要是因為英國五月國會大選後政局趨於穩定，有利於經濟持續復甦與房市表現，尤其英國各個不動產次產業的基本面仍相當強勁，現階段多元佈局於辦公室、購物中心與住宅。歐元區方面，在量化寬鬆政策帶動下，看好西班牙等南歐國家可望優先受惠，加速經濟與房市復甦，加上南歐國家的不動產證券評價面相對便宜，具備較大補漲空間。

◆不動產證券提供穩定收益來源，納入投資組合有助提高報酬空間

邁吉表示，由於多數國家法規明文規定REITs必須以股利的形式將一定比例以上的可分配收益發放給股東，就長期而言，不動產產業擁有較長天期政府債券更具吸引力之收益率，而目前不動產證券之股利發放率仍處於歷史低點，未來收益成長潛力仍值得期待。另外，不動產與傳統股票及債券投資組合的相關係數偏低，於投資組合中納入不動產亦有助於分散風險。

富蘭克林證券投顧指出，目前全球REITs股利率達5.29%(截至5/22)，相較美歐公債利率水準仍具利差優勢，可望持續吸引資金青睞，不動產顧問公司JLL(2015/5)預估今年全球不動產交易量將成長5%至7,400~7,600億美元、達2007年歷史新高水準，全球不動產產業長期投資前景仍佳，建議投資人透過定期定額及分批佈局策略，分享全球不動產產業長線多頭行情。

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投資中國比重指掛牌於大陸及香港地區中國企業之投資比重，依規定境外基金投資大陸地區證券市場之有價證券以掛牌上市有價證券為限，本基金投資前述有價證券總金額不得超過本基金淨資產價值之10%，另投資香港地區紅籌股及H股並無限制。本基金並非完全投資於大陸地區之有價證券，投資人仍須留意中國市場特定政治、經濟與市場之投資風險。

新興市場基金警語：本基金之主要投資風險除包含一般股票型基金之投資組合跌價與匯率風險外，與成熟市場相比須承受較高之政治與金融管理風險，而因市值及制度性因素，流動性風險也相對較高，新興市場投資組合波動性普遍高於成熟市場。基金投資均涉及風險且不負任何抵抗投資虧損之擔保。投資風險之詳細資料請參閱基金公開說明書。

基金的配息可能由基金的收益或本金中支付。任何涉及由本金支出的部份，可能導致原始投資金額減損。本基金進行配息前未先扣除應負擔之費用。由本金支付配息之相關資料已揭露於本公司網站，投資人可至本公司網站(http://www.Franklin.com.tw)查閱。本基金主要配息來源為股息收益，配息也可能從基金資本中支付。境外基金機構針對本基金配息政策設有相關控管機制，視實際收到股息收益及評估未來市場狀況以決定當期配息水準，惟配息發放並非保證，配息金額並非不變，亦不保證配息率水準。本基金主要投資標的為REITs，以及主要業務為提供融資、交易、持有、開發和管理不動產相關業務的公司股票。REITs係一種信託基金，其投資標的為特定之不動產，REITs在股票交易所掛牌上市，流通性高，但不同於股票股東可依據公司法及公司章程之規定，具有公司盈餘分配權，對公司營運亦有決定或表決權，REITs投資者的權利行使依不動產證券化條例及信託契約之規定，主要為享有租金收入之分配權，但無權參與標的不動產之經營，為鼓勵REITs將租金收益配發予投資者，多數國家提供分離課稅或免徵企業所得稅等稅負優惠。