坐擁收租優勢,REITs成為投資新寵!

  • 華南永昌投信
  • 黃欣儀
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◆摘要:

REITs起源於1960年代,自1990年代起開始蓬勃發展,並且在2009年次貸風暴告一段落後進入另一個快速成長階段,至今全球REITs規模已逾1.7兆美元,其中美國REITs約為1.12兆美元,佔全球65%。

◆內文:

◆ 什麼是REITs?

不動產投資信託(Real Estate Investment Trust,簡稱REIT),可分為直接投資不動產實體經營,並且收取租金及不動產買賣價差的「權益型REITs」,規模佔所有REITs九成以上;另一種是承做各式不動產抵押貸款的「抵押型REITs」,2008年次貸風暴主要是由抵押型REITs所引起,權益型REITs則因短期房價下跌而受到波及,但長期報酬率仍回歸原本屬於抗跌型的產品特質。

◆ 近年REITs蓬勃發展

REITs起源於1960年代,自1990年代起開始蓬勃發展,並且在2009年次貸風暴告一段落後進入另一個快速成長階段,至今全球REITs規模已逾1.7兆美元,其中美國REITs約為1.12兆美元,佔全球65%。

全球產業分類標準(GICS)在2016年8月底將權益型REITs自金融類別獨立出來,成為GICS的第11個類股,顯示REITs備受市場認同,並且逐漸成為機構法人的投資新寵。

◆ 投資RETIs的好處

1. 收益穩定

由於REITs主要收益來源為租金收入及不動產增值或交易的資本利得,其中90%以上的收益必須分配予投資人,具備穩定收益特性。在全球低利率仍存的情況下,資金追逐收益的趨勢更突顯REITs的投資吸引力。

2. 投資門檻較低

台灣平均薪資所得不敵物價的漲幅,想買間房子要不吃不喝幾十年。相較於直接投資動輒千萬的房地產,REITs投資門檻低,特別是相關REITs的基金甚至只要新台幣3,000元就能投資,讓一般的白領上班族亦能夠以小額資金參與不動產投資的領域。

3. 流動性較高

投資人不需要實際持有不動產標的,且在證券市場交易,因此市場流通性優於一般不動產。

4. 股債以外第三類資產配置標的

REITs與股票、債券的相關性低,股利率卻常優於一般股票,加上REITs的獨特性與抗通膨的特性,若將REITs納入資產配置,可望發揮分散風險的效果,也使REITs逐漸成為股債以外,資產配置中不容忽視的一環。

◆ REITs種類多元,不同景氣都有適合投資的REITs

REITs除了商辦、住宅等傳統的不動產類型之外,隨著消費型態與生活型態改變,新興類型的REITs也更快速發展,亦提供投資REITs時的多元選擇,例如數據中心、倉儲等。此外,經濟情勢雖然是投資的關鍵,然而不同類別的REITs表現卻不盡然相同,依據歷史數據顯示,無論景氣如何變動,都有表現突出的REITs值得投資。

◆ REITs後市看法

目前美國經濟基本面表現穩健,也仍在升息初期階段,REITs所投資經營的不動產可望受惠景氣擴張與通膨環境帶來租金收入與不動產本身價值的增長;而就業環境改善與所得提升也有利於消費支出的增加,有助於活絡經濟活動,對不動產REITs來說也將會有正向的影響。

◆ 市場價格居高,如何擬定適合REITs的投資策略?

正如股神巴菲特等許多投資大師均以「價值投資」做為長期核心策略,華南永昌Shiller US REITs基金(本基金之配息來源可能為本金)運用Smart Beta中的「價值投資策略」,目標創造資產穩健增長的投資機會。其中價值投資策略參考耶魯大學羅伯.席勒(RobertShiller)教授多年深耕不動產定價的研究,透過AFFO(經調整的營運現金流量)找出價值被低估的美國REITs。由於AFFO已扣除維護不動產所需的資本支出,因此相較於一般運用FFO(營運現金流量)評估REITs價值的方式,更能準確預估REITs未來付息的能力。同時本基金將會偵測利率指標,適時進行風險控管,緩和因利率短期大幅變動造成REITs的衝擊,降低整體波動,創造資產穩健增長的機會。

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