◆摘要:

全球經濟處於溫和成長階段,可望持續帶動房市需求增長,加上不動產企業相對保守的融資政策,目前槓桿比率仍處於合理水位,在新增供給成長未大幅超越需求的環境下,可望持續推升不動產企業之盈餘與股利持續成長

◆內文:

全球經濟處於溫和成長階段,可望持續帶動房市需求增長,加上不動產企業相對保守的融資政策,目前槓桿比率仍處於合理水位,在新增供給成長未大幅超越需求的環境下,可望持續推升不動產企業之盈餘與股利持續成長,有鑒於各區域不動產產業因經濟復甦速度不一、政策差異而各擁不同投資題材,全球佈局策略更能廣納上述多元投資先機。

◆不動產證券擁三大利基 榮升新類股如虎添翼

不動產證券近期面臨劃時代的突破性進展,指數編撰公司標準普爾道瓊(S&P DowJones)與MSCI明晟資訊今年9月起將全球產業劃分標準(GICS)中不動產產業自金融類股中獨立出來,升格為第11個類股,分析主要是因為不動產證券具備以下三大投資利基,近年來投資規模及重要性顯著提升,預期獲升格為新類股後將進一步提高能見度與流動性,帶動中長期資本形成與增長。

利基一、納入投資組合有助提高報酬空間

過去15年,全球不動產證券平均年化報酬率達10%,優於全球股票的6.2%與全球債券的5.2%(註1),酌量納入全球不動產證券,長期將有助於提高投資組合的報酬空間。

利基二、穩定租金來源提供高股利機會

多數國家在提供REITs賦稅優惠時,也規定必須以股利形式回饋一定比例給股東,目前美國REITs平均收益率有3.6%,其他歐亞主要國家REITs平均收益率也有2%~4.5%,遠高於十年期公債殖利率水準,在負利率環境中尤具吸引力。

利基三、股利成長得以防禦通膨上揚風險

1994年以來美國REITs平均股利成長率達7.8%,遠高於平均通膨率2.4%,期間僅2009年因金融危機而有虧損,其他均是高於通膨表現,顯然具有抗通膨效益。

◆全球化佈局網羅各區域不動產產業契機

展望第四季,美國總統大選與聯準會升息動向將是牽動市場投資信心的焦點。包括最近四次美國總統大選年度(2000、2004、2008及2012年)、1993年以來美國十年期公債殖利率波段上揚超過100個基本點期間,美國乃至全球REITs反而都有領先的表現(註2),在歐亞地區,資金充沛支撐下,也有利不動產產業續航。

註1:資料來源:FactSet,截至2016/8/31。全球不動產證券根據富時歐洲/北美不動產協會已開發國家指數,全球股票根據MSCI世界指數,全球債券根據巴克萊全球綜合債券指數。

註2:資料來源:晨星、FactSet,截至2015/12/31。全球REITs根據富時歐洲/北美不動產協會已開發國家指數(美元),美國REITs根據富時歐洲/北美不動產協會權益型REITs指數,全球股票根據MSCI世界指數(美元),美股根據史坦普500指數,全球債券根據巴克萊全球綜合債券指數,美國債券根據巴克萊美國綜合債券指數。

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