◆摘要：

美國聯準會主席葉倫2月下旬一席重申對於升息將維持耐心的承諾，以及在通膨及工資成長依然偏低之下不大可能於今年年中前升息的暗示談話，顯示聯準會希望追求政策彈性（flexibility），而非按表操課的升息時間表。長期經驗告訴我們，影響不動產產業的關鍵因素為市場供需，其次為總經環境，由於升息代表聯準會對景氣的肯定，只要未來利率呈現緩步上升格局，房市多頭行情將可走得更遠更長，我們對美國房市展望依舊樂觀。

◆內文：

美國聯準會主席葉倫2月下旬一席重申對於升息將維持耐心的承諾，以及在通膨及工資成長依然偏低之下不大可能於今年年中前升息的暗示談話，顯示聯準會希望追求政策彈性（flexibility），而非按表操課的升息時間表。長期經驗告訴我們，影響不動產產業的關鍵因素為市場供需，其次為總經環境，由於升息代表聯準會對景氣的肯定，只要未來利率呈現緩步上升格局，房市多頭行情將可走得更遠更長，我們對美國房市展望依舊樂觀。

美國經濟展望正向 正常化貨幣政策大勢所趨

就美國經濟展望來看，我們認為美國正處於良好的狀態，對經濟前景保持正面看法，而最重要的趨動因子來自於勞動市場，薪資已有緩慢成長，整體狀況持續好轉，但誠如葉倫主席所言，長期失業人口等部分指標「仍有進一步改善空間(room forfurther improvement remains)」。

因此，當愈達到充分就業的狀態時，聯準會貨幣政策正常化將是大勢所趨，儘管時間點不易準確預估，但如果美國就業市場延續目前的復甦力道，預期核心通膨下半年可望逐步回穩並開始上揚，今年年中或第三季聯準會將有所動作。

歷史經驗顯示 升息期間不動產市場仍有表現

回顧1994、1999及2004年過去三次聯準會升息循環，首次升息前後不動產指數或有震盪，但升息期間全球不動產指數平均漲幅達12.8%，甚至還優於MSCI世界指數的表現。另一方面，不同於過去許多國家將跟進美國升息，未來G3央行反映自身經濟狀況而採取分歧的貨幣政策，尤其日本及歐洲央行仍在積極印鈔，預期聯準會未來的升息步調將較過去緩慢，全球資金動能依舊充沛。

投資不動產市場 享股利與股價雙重機會

根據統計，人口增加及家庭組成的剛性需求，美國每年新增房屋需求約160至190萬戶，2014年美國新屋開工100.6萬戶，創2007年來最佳成績，但仍處於供不應求的狀況，讓美國去年第四季住宅出租空置率降至7%、低於金融海嘯高峰的11%，預期未來有機會朝歷史低檔5%邁進。

受惠美國經濟與房市動能增溫，史坦普500指數不動產類股今明兩年的獲利預估均有近9%年增率，但不動產投資信託（REITs）股利發放率僅76%、低於長期平均的81%，未來股利率尚有調升空間，目前看好可受惠消費動能回升與高齡化趨勢的商辦、旅遊休閒、工業、零售及醫療保健型REITs。

就收益面，全球低利環境也讓REITs吸引機構法人投資者的青睞。隨著德國、法國、瑞士等國家的兩年期公債殖利率降至負值，全球REITs股利率高達5%以上，美國辦公大樓年出租收益率約4%~5%，而投資開發案平均年報酬率目標也可達到7%到8%。

美國最大退休基金-加州公務員退休基金（CalPERS）計畫未來將把不動產的投資比重從現行的8.6%提高至10%，日本央行去年10月也將每年收購日本REITs的規模自300億日圓擴大至900億日圓。

放眼全球，目前以美國房市增長最為穩健，商用及住宅房市可望價量齊揚，而歐元區及日本剛從谷底緩步復甦，補漲潛力大，但因為景氣復甦基礎尚不夠穩固，須精挑細選投資標的。英國、香港及新加坡房市景氣位處成熟期，今年房價可能高檔震盪，所幸近年商辦供給增加有限，讓租金有續揚空間，建議透過全球化佈局掌握區域輪動機會及各地投資題材。

基金配息率不代表基金報酬率，且過去配息率不代表未來配息率；基金淨值可能因市場因素而上下波動，投資人於獲配息時，宜一併注意基金淨值之變動。基金的配息可能由基金的收益或本金中支付。任何涉及由本金支出的部份，可能導致原始投資金額減損。本基金進行配息前未先扣除應負擔之費用。由本金支付配息之相關資料已揭露於本公司網站，投資人可至本公司網站(http://www.Franklin.com.tw)查閱。

本基金主要投資標的為REITs，以及主要業務為提供融資、交易、持有、開發和管理不動產相關業務的公司股票。REITs係一種信託基金，其投資標的為特定之不動產，REITs在股票交易所掛牌上市，流通性高，但不同於股票股東可依據公司法及公司章程之規定，具有公司盈餘分配權，對公司營運亦有決定或表決權，REITs投資者的權利行使依不動產證券化條例及信託契約之規定，主要為享有租金收入之分配權，但無權參與標的不動產之經營，為鼓勵REITs將租金收益配發予投資者，多數國家提供分離課稅或免徵企業所得稅等稅負優惠。

本基金之主要投資風險除包含一般股票型基金之投資組合跌價與匯率風險外，與成熟市場相比須承受較高之政治與金融管理風險，而因市值及制度性因素，流動性風險也相對較高，新興市場投資組合波動性普遍高於成熟市場。

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